Инвестиции в недвижимость в Дубае (ОАЭ) в 2023 году

Открытая ассоциация иммиграционных адвокатов – профессиональная команда специалистов, которая поможет вам правильно инвестировать деньги в недвижимость в Дубае (ОАЭ). Мы работаем с арабскими специалистами из 5 городов. Вы отправляете нам заявку и мы подбираем для вас лучшего юриста, который гарантированно сможет оформить сделку по покупке недвижимости, либо оказать грамотную консультационную поддержку.

Все наши эксперты имеют аккредитацию и практический опыт в решении любых иммиграционных вопросов. Мы доступны для связи 24/7, работаем без праздников и выходных. Обращайтесь в любое время.

Для заказа услуги, вы можете обратиться по следующим контактным данным:

1. Электронная почта: info@visa-investora.ru (указывайте телефон для связи с вами).

2. What’s app и Telegram: 8 (925) 839-93-47 (сотрудники call-центра помогут вам сделать запись к нашим иммиграционным адвокатам).

В Арабских Эмиратах существуют две формы собственности на недвижимость в 2023 году:

• Владение по праву аренды – владелец имеет право на здание, но не на землю, на которой оно расположено;
• Полное владение – владелец имеет право на строение и землю под ним.

Покупка недвижимости в полном владении разрешена только гражданам ОАЭ и стран Персидского залива, таким как Бахрейн, Катар, Кувейт, Оман и Саудовская Аравия, в любом из эмиратов.

Иностранные граждане и россияне имеют возможность приобрести недвижимость в полном владении только в специальных районах, известных как зоны свободной собственности (Freehold Zones). Такие районы расположены в городах Дубай и Абу-Даби. При приобретении недвижимости в полном владении, инвестор получает право на оформление золотой визы ОАЭ, предоставляющей различные преимущества и привилегии.

Наибольшую активность в плане продаж недвижимости демонстрируют районы Business Bay, Dubai Marina, Downtown Dubai. Эти районы привлекают около трети всех продаж недвижимости в Дубае в 2023 году.

1. Palm Jumeirah – искусственный остров, привлекающий любителей роскошного образа жизни. Здесь расположена эксклюзивная недвижимость класса люкс. Помимо вилл, на острове есть жилые комплексы, предлагающие студии и апартаменты с несколькими спальнями. Стоимость студий в среднем начинается от 300 000 долларов США, виллы с 4 спальнями оцениваются минимум в 2 500 000 долларов США. Вся недвижимость на острове пользуется большим спросом.

2. Dubai Marina – популярный район с развитой инфраструктурой на территории Дубая. Его привлекательность обусловлена прекрасным расположением на побережье и наличием большого количества премиум-услуг. Цены здесь немного ниже по сравнению с другими районами. Купить студию можно за 215 000 долларов США, апартаменты с 2 спальнями за 520 000 долларов США.

3. Downtown Dubai – востребованный туристический район. Здесь находятся главные достопримечательности Дубая. Благодаря своей популярности, владельцы инвестиционной недвижимости в этом районе могут рассчитывать на постоянный спрос среди туристов и экспатов. Купить студию можно за 250 000 долларов США, апартаменты с 2 спальнями за 740 000 долларов США.

4. Business Bay – деловой район Дубая. Здесь находится множество жилых и коммерческих объектов недвижимости. Объекты в данном районе пользуются популярностью среди экспатов (иностранные специалисты с высокооплачиваемой работой).

5. Jumeirah Lake Towers – район Дубая, который состоит преимущественно из жилых башен. Территория привлекает инвесторов близостью к Dubai Marina. Стоимость недвижимости в этом районе ниже, чем на побережье. Купить студию можно за 160 000 долларов США, апартаменты с 2 спальнями за 370 000 долларов США.

На территории ОАЭ распространены три варианта дохода от недвижимости в 2023 году:

1. ОАЭ позволяют инвесторам приобретать квартиры, дома, виллы, таунхаусы, гостиничные апартаменты и земельные участки. Можно приобрести как готовую недвижимость, так и объекты на стадии строительства. Инвесторы могут оплатить объект сразу или взять его в ипотеку. Для получения золотой визы иностранцу необходимо внести первоначальный взнос по ипотеке не менее 50%. В среднем, обобщенная доходность от инвестиций в недвижимость в Дубае колеблется от 5% до 15%.

2. Доходность от аренды недвижимости в среднем составляет около 8% годовых и не облагается налогом в ОАЭ. В Дубае наблюдается постоянный рост спроса на аренду недвижимости. Цены за последние годы на аренду вилл выросли на 64%, квартир на 33%, а таунхаусов на 25%. Недвижимость в ОАЭ пользуется спросом у туристов, бизнесменов и местных жителей. Инвесторы могут сдавать свою недвижимость в аренду самостоятельно или через компании, специализирующиеся на управлении зарубежной недвижимостью.

3. Инвестиционные трасты недвижимости (REITs) – способ инвестирования в недвижимость в ОАЭ. Данные компании специализируются на владении и управлении коммерческими объектами, включая офисы, апартаменты, торговые центры и гостиницы. Инвесторы могут приобрести акции REITs, а затем получать дивиденды в соответствии с условиями договора.

Арабские Эмираты предлагают иностранцам возможность получить резидентские и золотые визы в обмен на инвестиции в недвижимость. Эти визы являются аналогом ВНЖ в ОАЭ.

Для получения статуса резидента, инвестору необходимо приобрести недвижимость на территории Дубая или Абу-Даби. Стоимость объекта должна составлять не менее 750 000 AED или 205 000 долларов США. Приобрести можно, как жилую, так и коммерческую недвижимость.

Инвесторы могут приобрести готовый или находящийся в стадии строительства объект у аккредитованного застройщика и использовать ипотеку для оплаты. Если вы планируете оформлять ипотеку, то ваш первоначальный взнос должен составлять более 50% от стоимости недвижимости.

Действие ВНЖ в ОАЭ зависит от размера инвестиционных вложений:

• На 2 года, если была приобретена готовая недвижимость стоимостью от 750 000 AED (приблизительно 205 000 долларов США);
• На 10 лет, если был приобретен готовый или находящийся в стадии строительства объект на сумму от 2 000 000 AED (приблизительно 544 500 долларов США).

Сдача недвижимости в аренду представляет собой одну из форму инвестиций в ОАЭ в 2023 году. Потенциальные инвесторы, в том числе россияне, могут выбрать удобную для себя стратегию с целью получения выгоды. В случае недвижимости, стратегия может быть либо краткосрочной, либо долгосрочной.

Краткосрочная стратегия подразумевает аренду недвижимости на срок до 1 года, в то время как долгосрочная стратегия означает сдачу недвижимости на более продолжительный срок, свыше 5 лет. Долгосрочная аренда обеспечивает максимальную стабильность, поскольку инвестор будет получать доход в течение не менее 5 лет, не тратя время на поиск новых арендаторов. Однако, при заключении краткосрочных сделок возрастает риск простоя недвижимости, что может привести к недополучению прибыли. Несмотря на это, краткосрочная аренда позволяет получить максимальную прибыль, так как стоимость аренды на короткий срок (в месячном эквиваленте) обычно выше.

Выбор определенной стратегии зависит от особенностей недвижимости. Например, если инвестор приобрел роскошную загородную виллу, будет сложно найти арендатора, готового арендовать ее на долгий срок. Однако, краткосрочная аренда виллы может быть привлекательной для многих, включая туристов. Апартаменты или студии чаще арендуют на долгосрочной основе.

Давайте рассмотрим пример, чтобы проиллюстрировать рентабельность инвестиций в недвижимость. Возьмем один и тот же объект в качестве примера – двухспальные апартаменты в жилом комплексе в районе Dubai Marina.

Предположим, стоимость данного объекта составляет 1 530 000 дирхамов, что примерно равно 416 000 долларам США. Этот тип недвижимости может быть сдан в аренду примерно за 90 000 дирхамов в год. Если рассматривать краткосрочную аренду, то месячная стоимость аренды будет составлять не менее 9 000 дирхамов.

При покупке недвижимости также возникают дополнительные расходы, такие как специальный сбор в Земельный Департамент в размере 2% от стоимости недвижимости, а также фиксированный регистрационный сбор в размере 4 000 дирхамов. Если вам требуется помощь риелтора для поиска арендатора, это также повлечет дополнительные расходы, примерно 2% от годовой стоимости аренды. Таким образом, общая сумма расходов составит приблизительно 1 566 400 дирхамов. При планируемой арендной ставке в 90 000 дирхамов в год, рентабельность составит 5,74%.

Следует также учесть необходимость меблировки. Если апартаменты сдаются на короткий срок, то они должны быть полностью меблированы. Если речь идет о долгосрочной аренде, полная меблировка не является обязательным требованием, иногда арендаторам достаточно наличия кухонной техники и оборудования в ванной комнате.

Допустим, вы приобрели немеблированные апартаменты. Это означает, что покупка мебели будет дополнительным расходом. В среднем затраты на меблировку апартаментов составляют около 50 000 дирхамов. Таким образом, общие затраты инвестора на этом этапе составляют 1 616 580 дирхамов. Если вы сдали апартаменты в аренду на 11 месяцев, то доход составит не менее 99 000 дирхамов. Годовая рентабельность составит минимум 6,12%. В последующие годы, благодаря отсутствию затрат, рентабельность инвестиций в недвижимость будет расти.

Наивысшую рентабельность обеспечивает аренда недвижимости на короткий срок. Однако, общие показатели доходности будут зависеть от двух факторов: местоположения недвижимости и сезонности. Если вы стремитесь к постоянному доходу от аренды недвижимости на короткий срок, рекомендуется обратиться к специалистам, хорошо знакомым со всеми особенностями рынка недвижимости в Дубае.

Приобретение недвижимости в Дубае (ОАЭ) связано с определенными расходами, которые потребуются для управления и обслуживания купленного имущества. Во время процесса покупки возникают расходы на переоформление собственности, так как все сделки с недвижимостью контролируются государством в 2023 году. Потенциальному покупателю требуется представить определенные документы и подтверждение оплаты, в зависимости от типа сделки.

1. Покупка недвижимости без использования ипотеки.

В данном случае покупатель осуществляет оплату наличными или чеком. Для этого необходимо подготовить следующие документы:

• Официальные сборы от DLD (Земельный Департамент Дубая). Оплата сборов происходит со стороны покупателя недвижимости. Если речь идет о приобретении земельного участка, размер таких сборов составляет 4% от стоимости объекта плюс 580 дирхамов. Аналогичные сборы нужно будет заплатить при оформлении в собственность квартиры, апартаментов, виллы;
• Административные сборы Регистрационного Бюро (Registration Trustee). Оплата сборов происходит со стороны покупателя недвижимости. Если ваш объект по стоимости составляет менее 500 000 дирхамов, то сумма сбора составит 2100 дирхамов. При превышении 500 000 дирхамов, сбор увеличивается в 2 раза и составляет 4200 дирхамов;
• Услуги агента. Оплата комиссионных агента происходит со стороны покупателя недвижимости. Размер вознаграждения, как правило составляет 2-5% от стоимости объекта;
• Услуги по сопровождению сделки (Conveyancing). Оплата услуг происходит со стороны покупателя недвижимости и составляет в среднем 3-8 тысяч дирхамов. Итоговая цена зависит от нюансов вашей сделки и конкретной стоимости недвижимого имущества;
• Документация NOC. Оплата услуг происходит со стороны продавца недвижимости. Это особый документ, подтверждающий отсутствие задолженности у покупателя. Стоимость такой документации варьируется в пределах от 500 до 5 000 дирхамов.

2. Покупка недвижимости через наличный расчет, либо чек (только в случае, если недвижимость находится в ипотеке).

Для приобретения недвижимости по данному типу сделки, вам необходимо подготовить следующие документы:

• Сборы Земельного Департамента. Размер сборов составляет 4% от стоимости объекта плюс 580 дирхамов. Оплата сборов происходит со стороны покупателя недвижимости;
• Сборы Регистрационного Бюро (Registration Trustee). Если стоимость объекта превышает 500 000 дирхамов, сбор составит 4 200 дирхамов. При стоимости ниже 500 000 дирхамов, сбор составит 2 100 дирхамов. Оплата сборов происходит со стороны покупателя недвижимости;
• Услуги агента. Комиссионные для агентов, оказывающих сопровождение, составляют от 2% до 5% от стоимости объекта. Оплата сборов происходит со стороны покупателя недвижимости;
• Сборы по сопровождению сделки. В среднем, сборы составляют от 3 000 до 8 000 дирхамов. Оплата сборов происходит со стороны покупателя недвижимости;
• Резервирование недвижимости в базе данных Земельного Департамента Дубая (property blocking). Размер сбора составляет 1 525 дирхамов. Оплата сборов происходит со стороны покупателя недвижимости;
• Документация NOC. Данные документы подтверждают отсутствие задолженностей на объекте. Сборы варьируются от 500 до 5 000 дирхамов. Оплата сборов происходит со стороны продавца недвижимости;
• Дополнительные расходы. Как правило, связаны с получением документации, подтверждающей погашение ипотеки. Оплата сборов происходит со стороны продавца недвижимости.

3. Недвижимость находится в ипотеке и покупатель, соответственно, принимает условия ипотеки.

Для приобретения недвижимости по данному типу сделки, вам необходимо подготовить следующие документы:

• Регистрационные сборы для Земельного Департамента в Дубае. Размер сборов составляет 4% от стоимости объекта плюс 580 дирхамов. Оплата сборов происходит со стороны покупателя недвижимости;
• Административные сборы Регистрационного Бюро. Размер сборов напрямую зависит от стоимости объекта. Если недвижимость составляет менее 500 000 дирхамов, то сбор составляет 2100 дирхамов. В случае превышения данной суммы, размер сбора увеличивается в 2 раза и составляет 4200 дирхамов. Оплата сборов происходит со стороны покупателя недвижимости;
• Услуги агента. Комиссия агента оплачивается покупателем недвижимости и составляет от 2% до 5% от стоимости объекта;
• Сборы по сопровождению сделки. В среднем, сборы составляют от 3 000 до 8 000 дирхамов. Оплата сборов происходит со стороны покупателя недвижимости;
• Сборы по регистрации ипотечной сделки. Размер сбора составляет 0,25% от общей суммы ипотеки плюс 290 дирхамов. Оплата сборов происходит со стороны покупателя недвижимости;
• Документация NOC. Данные документы подтверждают отсутствие задолженностей на объекте. Сборы варьируются от 500 до 5 000 дирхамов. Оплата сборов происходит со стороны продавца недвижимости;
• Дополнительные расходы. В данном случае могут возникнуть расходы на дополнительную документацию, которая связана с погашением ипотеки. Оплата расходов происходит со стороны продавца недвижимости.

После заключения сделки каждый владелец недвижимости обязан своевременно оплачивать коммунальные платежи за обслуживание общей территории. Конкретная сумма коммунальных платежей определяется Земельным Департаментом Дубая, а их взимание и контроль осуществляется специальной организацией под названием Mollak.

Коммунальные платежи состоят из расходов на оплату работы охраны, уборку территории, регулярный вывоз мусора, контроль за освещением, ремонт здания, страхование сооружений, а также обслуживание основных и дополнительных помещений.

Размер этих платежей зависит от нескольких факторов, таких как местоположение недвижимости, расходы на поддержание инфраструктуры, количество дополнительных помещений и размер объектов.

Перед оформлением ипотеки в ОАЭ, банк проводит проверку выбранной недвижимости. Результаты этой проверки влияют на установление минимальной ипотечной процентной ставки. Например, для иностранных инвесторов минимальная годовая процентная ставка составляет 2,5%. Кроме того, процент ставки также зависит от цены недвижимости.

Иностранные граждане и россияне, которые планируют получить ипотеку в ОАЭ, должны соответствовать следующим требованиям в 2023 году:

• Иметь официальное место работы в ОАЭ (не менее 6 месяцев) или заниматься деятельностью в рамках собственной компании (не менее 2 лет);
• Иметь действующую резидентскую визу в ОАЭ;
• Быть в возрасте от 21 до 65 лет. Для самозанятых возрастной диапазон увеличивается до 70 лет;
• Преимуществом будет наличие другой недвижимости на территории ОАЭ;
• Показатель соотношения долга к доходам (DBR) должен быть в рамках нормы. Все банки тщательно оценивают кредитную репутацию заемщика и его реальную платежеспособность. DBR отражает процентное соотношение между доходом клиента и общей суммой кредита. Максимальное значение DBR может составлять 50% от ежемесячного дохода. Это означает, что клиент может ежемесячно платить по ипотечному кредиту не более 50% от своего дохода;
• Иметь чистую кредитную историю. Рекомендуется предварительно оформить потребительский кредит для увеличения шансов на получение ипотеки.

Одной из основных особенностей ОАЭ является освобождение собственников недвижимости от обязательств по уплате налогов с доходов от аренды. Существующее законодательство предусматривает только налог на добавленную стоимость (НДС), который применяется к промышленной, отельной и коммерческой недвижимости. Кроме того, НДС уплачивается только в случае, если общий доход превышает 375 000 дирхам ежегодно. Следует также отметить, что при покупке недвижимости не требуется уплата каких-либо налогов, за исключением объектов, относящихся к вышеуказанным сферам.

Размер уплаты налогов в стране вашего проживания зависит от местного законодательства. Если инвестор оформит статус резидента ОАЭ, то налоги с дохода от недвижимости не подлежат уплате.

За последние годы ОАЭ вышло на новый уровень. Данную территорию принято считать популярным направлением среди туристов-россиян и международным экономическим центром. В настоящее время Арабские Эмираты стремятся привлечь больше инвесторов, улучшить условия для предпринимателей и предоставить больше преимуществ иностранным специалистам.

В ОАЭ физическим лицам не нужно оплачивать налоги на доходы, богатство, прирост капитала, роялти, роскошь, дивиденды, дарение, наследство. Бизнес освобожден от уплаты корпоративного налога на прибыль, а также у него нет налогообложения на дивиденды, прирост капитала, квалифицированные внутригрупповые сделки и реорганизации. Юридическим лицам нужно только оплачивать НДС по ставке 5%. Данный показатель считается одним из самых низких в мире. НДС в странах Европы составляет 21%.

В ОАЭ доступны различные направления для инвестиций в 2023 году, включая бизнес, фондовый рынок, государственные фонды, паи инвестиционных фондов и недвижимость.

Инвестиции в бизнес

Иностранные инвестиции в ОАЭ регулируются Федеральным законом № 19 от 2018 года “О прямых иностранных инвестициях”. Этот закон позволяет иностранным инвесторам владеть до 100% бизнеса. Согласно закону, иностранные инвесторы могут создавать бизнес на материковой части ОАЭ, при условии соответствия минимальному требуемому уставному капиталу. Величина этого капитала зависит от вида деятельности, которую планирует осуществлять компания.

В случае создания компании в особой экономической зоне и выборе ее формы общества с ограниченной ответственностью, не требуется соблюдение минимального размера уставного капитала. При этом размер капитала указывается в учредительных документах компании.

Для создания компании в ОАЭ бизнесменам необходимо придерживаться следующих правил:

• Бизнес должен работать с использованием современных технологий;
• Приносить высокую добавленную стоимость своему продукту;
• Вносить значимый вклад в разработки и исследования на территории ОАЭ;
• Выполнять все требования лицензирующих органов в ОАЭ.

Направления инвестиций в бизнес регулируются постановлением № 16 “Об определении положительного перечня секторов экономики и видов деятельности, имеющих право на прямые иностранные инвестиции, и доли их владения”, который принял Кабинет министров ОАЭ в 2020 году. В представленном документе собраны 122 вида экономической деятельности, в которых иностранные инвесторы могут создавать бизнес в Арабских Эмиратах. Все виды деятельности разделены на 3 категории: сектор услуг, производственный сектор, сельскохозяйственный сектор.

Если инвестор создает компанию, деятельность которой распространяется на другой экономический сектор, то он будет иметь право владеть только 49% акций этого бизнеса.

Инвестиции в сберегательные счета

Сберегательный счет в ОАЭ представляет собой банковский счет, который может использоваться инвестором для перевода своих денежных средств и затем получении процентов с него. В стране не существует единой фиксированной процентной ставки для сберегательных счетов. Каждый банк формирует свои условия для клиентов. Средняя процентная ставка обычно находится на уровне 1% годовых. Особые условия могут быть предложены в зависимости от суммы вклада инвестора.

Право открытия сберегательного счета в ОАЭ имеет любой человек, включая иностранцев. Условия открытия счетов для резидентов и нерезидентов страны могут отличаться в зависимости от банка. Например, Emirates Islamic Bank предлагает несколько видов сберегательных счетов, при этом условия открытия и ведения счетов могут изменяться. Например, инвесторы могут выбрать сберегательный счет типа “Wakala”. На данном счете не устанавливается минимальный остаток. Годовая доходность составляет 1% при открытии счета в дирхамах и до 0,6% при открытии в долларах.

Инвестиции в фондовый рынок ОАЭ

Инвесторы в статусе резидентов и нерезидентов ОАЭ имеют право участвовать в торгах на фондовых биржах ОАЭ через брокеров. Для начала данной деятельности надо оформить Investor Number (идентификационный номер для торгов) и открыть торговый счет у брокера, который может быть зарегистрирован на 1 из 3 фондовых бирж ОАЭ:

• Dubai Financial Market (DFM);
• Abu Dhabi Securities Exchange (ADX);
• NASDAQ Dubai.

Другой вариант инвестирования в ОАЭ представляют вложения в торговые фонды, или ETF (Exchange-Traded Funds). Это современный пример популярных пассивных инвестиций. При покупке акций ETF инвестор получает портфель из нескольких акций и облигаций, находящихся на рынках по всему миру.

ETF привлекает инвесторов своим относительно низким уровнем риска по сравнению с другими вариантами инвестирования. Инвестиции в ETF обладают большей прозрачностью по сравнению с взаимными фондами и стоят дешевле индексных фондов. Кроме того, покупка и продажа акций ETF может осуществляться в течение дня, в отличие от индексных фондов, которые доступны только после закрытия рынка.

Приобрести акции ETF можно самостоятельно, а также обратиться за помощью к профессиональному консультанту.

Инвестиции в паи инвестфондов

В ОАЭ инвестиционные фонды функционируют по тем же принципам, что и в Европе. Правила, регулирующие деятельность фондов, подробно описаны на официальном сайте Управления по ценным бумагам и сырьевым товарам ОАЭ.

Инвестиционные фонды в ОАЭ можно разделить на две основные категории:

• Местные фонды. Они инвестируют в местные ценные бумаги, которые торгуются на биржах ОАЭ, таких как DFM, ADX или NASDAQ Dubai. Полный список местных взаимных фондов доступен на официальном сайте Управления по ценным бумагам и сырьевым товарам (SCA);
• Международные фонды. Эти фонды вкладывают средства в ценные бумаги, которые торгуются на международных биржах, таких как NYSE и NASDAQ.