Ипотека в Испании для россиян

Испанская недвижимость по праву занимает лидирующие позиции в рейтинге объектов, в которые регулярно вкладывают свои средства иностранные инвесторы. В первую очередь их привлекают низкие цены и доступная процедура регистрации недвижимого имущества. Немаловажным фактором активного инвестирования является доступность ипотеки для нерезидентов. При стандартном условии подтверждения кредитоспособности испанские банки предлагают нерезидентам кредитование под 2-3% годовых сроком до 20-30 лет, при этом они готовы финансировать до 60% от стоимости объекта. Для резидентов объем финансирования увеличивается до 70-80%.

Требования к заемщику

Россиянин может оформить ипотеку в Испании при выполнении следующих условий в 2024 году:

1. Ему присвоен уникальный идентификационный номер иностранца (Número de Identificación de Extranjeros или сокращенно NIE).

2. Он никогда не нарушал визовый режим.

3. Заемщик способен подтвердить свою платежеспособность, предоставив необходимые документы (выписку банковского счета, трудовую книжку, справку о заработной плате, свидетельство о регистрации собственной компании, свидетельство праве на недвижимое имущество).

4. У него имеются средства для первоначального взноса и оплаты сопутствующих расходов.

5. Соответствующий возраст от 21 до 70 лет.

Критерии, которые влияют на одобрение ипотеки

• Стабильная трудовая деятельность. Банки доверяют клиентам с постоянным местом работы, оценивая стаж работы в текущей компании (не менее 6 месяцев) и непрерывный стаж работы (минимум 2 года).
• Надежность клиента. Если ранее вы брали кредиты в испанских банках и имеете положительную кредитную историю, размер ипотеки может быть увеличен.
• Доходы заемщика. Кредитор рассматривает в индивидуальном порядке возможные риски невозврата и задержек выплат по кредиту, поэтому от уровня доходов зависит как сумма ипотеки, так и ее процентная ставка. Размер ежемесячной выплаты не должен превышать 30-35% дохода, который заемщик получает за месяц.
• Ликвидность объекта. Банк может не только урезать процент, но и отказать в предоставлении кредита, если видит для себя риск не продать недвижимость в случае невыплаты ипотеки.
• Возраст. Оптимальным возрастом для получения ипотеки является 25-55 лет.

Процесс оформления ипотеки

Определившись с объектом покупки, заемщику предстоит последовательно осуществить шесть шагов:

1. Открыть расчетный счет в испанском банке.

2. Получить у независимой лицензированной компании оценку объекта недвижимости (выполняется за 1-2 недели).

3. Подготовить и передать в банк пакет документов.

4. Дождаться вердикта банка о кредитовании и его сумме.

5. В случае одобрения ипотеки внести на банковский счет средства в размере первого взноса и расходов, связанных с покупкой (страховка, услуги нотариуса, налоговый сбор).

6. Оформить ипотеку, заключить договор купли-продажи и внести сделку в государственный Реестр собственности.

Привлечение поручителей

Напоминаем, что одно из основных отличий в оформлении ипотеки между гражданами Испании и нерезидентами заключается в необходимости предоставления поручителей для испанцев и ее отсутствием для иностранных граждан. При этом, максимальная сумма финансирования для иностранцев составляет до 60-70% стоимости объекта, в то время как резиденты могут запрашивать полное покрытие ипотеки.

Виды ставок

В соответствии с испанским законодательством, недвижимость до момента погашения ипотеки принадлежит банку, являясь гарантом возврата кредита. Это одна из основных причин, почему ипотечные ставки в банках Испании существенно ниже, чем ставки по потребительским кредитам. Существуют следующие виды процентных ставок по ипотеке:

• Переменная ставка. Ее величина связана с экономическими рисками и подходит в большей мере тем, кто получает стабильный доход в евро. Один-два раза в год банки проводят пересчет ставок, основываясь на показателях индекса Euribor. В результате рекалькуляции процент по ипотеке может вырасти или снизиться.
• Фиксированная ставка. Показатель не меняется на протяжении всего периода выплаты и не зависит от состояния экономики и рыночных колебаний. Вполне логично, что уровень фиксированных ставок выше переменных.
• Смешанная ставка. Сочетает в себе первые два вида ставок и предполагает, что период погашения будет разбит на два периода. В течение первого отрезка времени банк устанавливает фиксированную ставку, а в оставшийся период — переменную. Чаще всего ипотеки по смешанным ставкам выплачиваются до начала второго периода.

Список документов для банка

Приведенный ниже перечень подходит не только для россиян, но и применим к жителям СНГ с поправкой на документы, предоставляемые аналогичными структурами. Нужно иметь в виду, что все документы должны быть переведены на испанский язык. Некоторые банки требуют перевод, выполненный в Испании присяжным переводчиком.

1. Документы, удостоверяющие личность: идентификационный номер иностранца (NIE) и действующий загранпаспорт. NIE оформляют заранее в стране проживания через испанское консульство или непосредственно в отделе полиции в Испании. Процесс оформления NIE может составить несколько дней.

2. Справка с вашего места работы. В данном документе обязательно указывается средний размер заработной платы, стаж работы в компании, вид трудового договора и занимаемая должность. Предоставляется на бланке компании с печатью и подписью руководителя.

3. Справка о получаемых доходах. Официально трудоустроенные россияне берут справку по форме 2-НДФЛ за предыдущий год и прошедший период текущего года. Эта же справка необходима при открытии банковского счета.

4. Договор резерва недвижимости. В договоре указываются данные о сторонах сделки, полная стоимость недвижимости, сумма задатка и срок совершения сделки.

5. Выписка из банка по личному счету (счетам). Счета могут быть открыты как в отечественных, так и в зарубежных банках. В выписке должно быть показано движение денежных средств за предыдущие 6-12 месяцев. Если имеются депозиты, можно приложить соответствующие справки.

6. Выписка из НБКИ. Информация от Национального бюро кредитных историй о сумме кредитов заемщика или их отсутствии.

Дополнительные документы, которые помогают банку принять положительное решение, но требуются не во всех банковских учреждениях:

• Свидетельство о регистрации права собственности на имеющееся недвижимое имущество.
• Документы о владении движимым имуществом с указанием его характеристик.
• Выписка с депозитного счета с указанием суммы и процентов.
• Справка об отсутствии судимости.
• Справка о размере пенсионных выплат.
• Владельцы бизнеса могут предоставить свидетельство о регистрации компании, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц с указанием доли собственности.
• Если заемщик является ИП, предоставляется выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, а также декларация 3-НДФЛ за 2 года.

Расходы на оформление ипотеки

Законодательство Испании перекладывает большую долю расходов по оформлению ипотеки с плеч заемщиков на плечи банковских учреждений. Таким образом, к дополнительным расходам заемщиков относятся:

• Комиссия за открытие кредитной линии (1,5% от суммы кредитования).
• Независимая оценка недвижимости (200-500 евро).
• Оформление страховки на недвижимость (от 150 евро ежегодно).
• Медицинское страхование заемщика (оформляется единожды при получении ипотеки).
• Оформление страховки на недвижимость является обязательным условием ипотечного кредитования. Действующее испанское законодательство запрещает банку, который выдает ипотеку, принуждать клиента к покупке страховки в своем учреждении или отказывать ему в выдаче кредита в случае, когда страховка приобретена в другом месте. В свою очередь, банки предоставляют более выгодные условия страховок для своих заемщиков.

Адвокаты сайта “Виза инвестора” рекомендуют обратить внимание на то, что с учетом вышеуказанных расходов и налогов, при приобретении испанской недвижимости через ипотеку, суммарные расходы составят 13-14% от стоимости недвижимости при покупке на вторичном рынке и на 1-2% больше — при выдаче ипотеки на первичную недвижимость.

Оформление договора о покупке недвижимости

После завершения всех банковских проверок и одобрения ипотеки стороны сделки подписывают договор купли-продажи. Документ содержит информацию о продавце, покупателе, характеристиках недвижимости и условиях оплаты. Процесс подписания договора называется Escritura Publica и проходит в присутствии нотариуса, а также представителя банка. Во время сделки покупатель получает ключи от жилья, а продавец — остаток суммы в виде банковского чека.

Для проверки соблюдения законодательства оригинал договора купли-продажи направляется в специальный Реестр собственности. Предварительно обе стороны сделки должны уплатить соответствующие налоги в 2024 году. Через 2-6 месяцев новый владелец недвижимости может заказать выписку из Реестра собственности (Nota Simple), которая позволяет претендовать на визу или ВНЖ (при условии владения жилой недвижимостью стоимостью свыше 500 тысяч евро).