Как купить недвижимость в Испании гражданам России

Иностранные граждане довольно активны на испанском рынке недвижимости. Чаще всего объекты приобретают жители Франции, Германии и Великобритании. За пределами Евросоюза подобная активность наблюдается в основном у граждан России и Китая.

Права

Независимо от цены на недвижимость, ее собственник может получить шенгенскую визу, которая дает возможность оставаться в Испании до 90 дней в течение 6 месяцев. Если же нужно дольше находиться в стране, то необходимо будет оформлять вид на жительство.

С 2013 года начал действовать закон «О золотой визе», благодаря которому все, кто приобрел недвижимость по цене от 500 тысяч евро, могут оформить вид на жительство для всей своей семьи.

Обязанности

Иностранные граждане имеют такие же права на покупку испанской недвижимости, как и местное население. Это касается и обязанностей. Так, например, необходимо регулярно и своевременно оплачивать налоги на недвижимость. При условии, что объект сдаётся туристам, нужно строго выполнять требования закона об аренде.

Налоговые резиденты Российской Федерации должны выполнять законы своего государства. Так, если они открывают банковский счет в Испании или для осуществления сделки создают юридическое лицо, то об этом им важно предоставить информацию в налоговую.

Популярные сайты по недвижимости в Испании

1. http://www.idealista.com/

2. http://www.fotocasa.es/

3. http://www.habitaclia.com/

4. http://www.vibbo.com/

Для начала стоит хорошо изучить испанский рынок недвижимости, ознакомившись с опытом людей, которые уже приобрели подобные объекты, а также с новостями о ситуации в этой сфере. Также можно узнать необходимую информацию у консультантов по данной стране. Выбирая помощников в приобретении недвижимости, нужно учитывать некоторые обстоятельства. Участие риелтора в процессе купли-продажи не является обязательным. Важно, чтобы был задействован нотариус, который отвечает за чистоту операции с юридической точки зрения. Многие иностранцы прибегают к помощи агентов, так как покупатели не платят за предоставляемые ими услуги.

Испанская недвижимость пользуется очень большой популярностью среди иностранцев. Эта страна особенно интересна для россиян, поэтому данный рынок ориентирован на сотрудничество с иностранными гражданами. В курортных городах находится много компаний, основателями которых являются граждане России. В компаниях, которыми владеют коренные жители, очень часто работают сотрудники, говорящие на русском языке. Помимо этого, у многих подобных компаний есть представительства в Москве и в других больших городах, поэтому, найти тех, кто поможет в решении данной задачи на родном для покупателя языке будет не сложно, особенно если есть цель приобрести недвижимость в прибрежных регионах Испании. В другой части Испании в этом вопросе будет труднее. Так как часто сотрудники большей части испанских компаний не владеют даже английским языком.

Проверка надежности и компетентности риелтора

Для работы в Испании риелторы не должны проходить обязательное лицензирование в 2023 году. Для того, чтобы открыть подобный бизнес и начать работать, не нужно больших финансовых вложений, длительного обучения и получения сертификатов, подтверждающих уровень квалификации. Именно поэтому высок риск столкнуться с недобросовестными специалистами, некачественным сервисом или завышенными ценами за предоставление услуг. Перед тем, как начать сотрудничество, необходимо проверить риелтора по следующим параметрам:

• Регистрация юридического лица;
• Наличие офисов в различных частях страны и в разных государствах;
• Работающий и постоянно обновляющийся сайт;
• Возможность узнать отзывы и контакты тех, кто раньше сотрудничал с данным специалистом;
• Хорошим показателем достойного уровня может быть то, что компания участвует в профессиональной ассоциации GIPE или API.

Оплата услуг риелтора

В Испании не прописаны способы определения и суммы вознаграждения за работу риелтора. Обычно продавец оплачивает комиссию в размере от 3 до 5% от цены недвижимости. Однако нередки случаи, когда стоимость объекта специально завышается, чтобы увеличить агентское вознаграждение. Это особенно актуально, когда в сделке принимает участие несколько специалистов. Для того, чтобы избежать подобной ситуации, можно проверить, не находится ли данная недвижимость в других базах по отличающейся цене, сравнить стоимость с аналогичными объектами и провести независимую оценку объекта.

Адвокаты сайта “Виза инвестора” рекомендуют обратить внимание на то, что отчет оценщика можно получить онлайн за небольшую сумму (около 20 евро) на сайтах большинства банков. Однако лучшим решением будет поиск надежного риелтора с проверенной репутацией. Также, стоит учитывать, что виды и объемы услуг, предоставляемых испанскими агентами, могут сильно отличаться. Некоторые из них занимаются только подбором и показом недвижимости, а также переговорами между сторонами. Другие – готовы выбрать мебель, заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг и сдать объект в аренду. Поэтому важно обсудить, что именно будет входить в работу агента до начала сотрудничества.

За проведение купли-продажи всю ответственность несет адвокат или нотариус, а не риелтор. Юрист проверяет чистоту сделки, регистрирует ее, составляет документы и контролирует перевод средств. Хороший специалист может сэкономить время и деньги клиента, а также существенно снизить риски.

В Испании нет ограничений, касающихся того, какая именно недвижимость может быть приобретена иностранными гражданами. Они могут покупать как вновь построенное жилье, так и реализующееся на вторичном рынке, а также становиться собственниками домов с земельным участком, незастроенной земли и любого вида коммерческой недвижимости.

Этап 1. Подготовка к проведению сделки

1.1 NIE номер гражданина другой страны.

Для осуществления крупных операций, таких как покупка объектов недвижимости, устройство на работу или открытие собственного бизнеса, иностранному гражданину нужно иметь NIE (специальный идентификационный номер), который можно предварительно получить в испанском консульстве в своем государстве или же по приезду в иммиграционном отделе испанской полиции.

Документация для получения идентификационного номера:

• Оригинал паспорта и копия всех его страниц;
• Корректно оформленная анкета EX-15;
• Две фотографии;
• Чек об оплате государственной пошлины (в сумме 10 евро);
• Зачастую в оформлении данного номера иностранцам помогают риелторы.

Процесс получения номера может занять от нескольких дней до месяца. Это зависит от количества заявок. Забрать готовый документ сможет не только сам иностранец, но и доверенное лицо.

1.2 Счет в банке Испании

Для осуществления сделки нужно иметь в испанском банке личный счет, который стоит открыть заранее. Многие банки, такие как Sabadell, Bankia, Caixabank и другие, открыты для сотрудничества с иностранцами. Для работы с банком нужно предоставить пакет документов:

• Заграничный паспорт;
• Номер NIE;
• Документы, которые подтверждают доход (такие как справка с работы о должности и заработной плате, о реализации объекта недвижимости в родном государстве и так далее).

Большинство банков требует легализованную апостилем и переведенную на испанский язык документацию. При условии положительного баланса на счету, каждый год или каждый квартал нужно будет оплачивать комиссию. Первоначальная сумма взноса может быть небольшой. С этого счета можно оплачивать коммунальные услуги. Так как практически все банки предоставляют доступ в личный онлайн-кабинет, то все необходимые операции можно будет проводить удалённо.

Этап 2. Бронирование и проверка недвижимости

Если подходящий объект найдет, то его можно снять с реализации, выплатив продавцу задаток. Обычно сумма для бронирования составляет около 3–5 тысяч евро. О получении данной суммы собственником будет подписана квитанция и затем ее учтут в окончательной цене недвижимости. После того, как объект будет забронирован, агент закажет справку из реестра, которая отразит информацию про всех собственников и обременениях, таких как обязательства перед банками или городскими организациями о необходимости провести ремонт. Если в процессе проверки будут обнаружены серьезные причины, препятствующие сделке, то покупатель может потребовать возврат всей суммы задатка.

Этап 3. Предварительное соглашение

Когда объект был проверен и решение о заключении сделки принято, стороны могут подписать предварительное соглашение. Этот договор содержит информацию о недвижимости, обязательства продающей стороны (о выполнении ею ремонта или о том, что мебель будет оставлена) и покупателя (о сроках заключения договора и перечисления полной суммы). Во время подписания договора покупатель обязан выплатить продавцу 10% или больше от цены недвижимости. В договоре будут отражены штрафы в случае расторжение сделки. Так, если она срывается по инициативе покупателя, то он потеряет залог, если по инициативе продавца – он выплачивает двойной залог.

3.1 Заявка на кредитование

Если покупатель желает приобрести недвижимость в Испании в кредит, ему нужно будет до заключения сделки убедиться в том, что банк сможет оформить ипотеку. Покупатель с помощью риелтора собирает необходимые документы и отправляет заявку на кредит сразу в несколько финансовых учреждений. Одобрение может потребовать несколько недель или месяцев.

В Испании кредит под объекты недвижимости предоставляется на срок до 30 лет под 2,5% годовых и больше. Для оформления ипотеки необходимо предоставить в банк паспорт покупателя, NIE, предварительное соглашение купли-продажи, банковские выписки из страны заявителя и налоговую документацию.

Этап 4. Нотариальный договор

Все сделки купли-продажи в Испании проводятся нотариусом в 2023 году, благодаря чему обеспечивается их безопасность. Вся документация на недвижимость передается юристу, который проверяет объект на наличие задолженностей или обременений. На каждую сделку заводится собственное дело, к которому подшиваются все документы, включающие квитанции об оплате различных услуг. В последствии, это дело будет сохраняться в архивах юриста. Затем продавец и покупатель назначают дату встречи у нотариуса для подписания соглашения или вместо них могут действовать представители. Когда речь идет о кредите, то требуется присутствие сотрудника финансового учреждения. Если одна из сторон не владеет испанским, то в процессе обязательно должен участвовать присяжной переводчик.

До того, как договор будет заверен подписями, стороны внимательно его изучают и согласовывают важные аспекты, поэтому нотариус обычно зачитывает документы и поясняет сторонам их права и обязанности, внося по необходимости коррективы. Если договор устраивает обе стороны, то нотариус направит запрос в Реестр собственности для того, чтобы объект был заблокирован и не было возможности провести с ним какие-либо другие операции. После этого стороны заключат контракт. Вся документация подписывается покупателем в присутствии владельца недвижимости. В случае приобретения на вторичном рынке им будет являться физическое лицо, при покупке нового объекта в этой роли выступит компания, которая строила недвижимость. Есть возможность заключать договор с агентством, если оно имеет нотариально подтвержденную доверенность от продавца на осуществление таких процедур.

Покупающая сторона передаст продавцу банковские чеки на оставшуюся сумму от цены недвижимости, а нотариусу – чек на предварительно установленную сумму сборов и налогов. Продавец передаст ключи, документацию на объект и также квитанции, подтверждающие оплату коммунальных услуг и требуемых налогов. Кроме того, покупатель получит копию договора купли-продажи. Оригинал данного договора можно будет получить только после того, как объект пройдет регистрацию в Реестре недвижимости. После подписания договора нужно будет переоформить договора на нового собственника с компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги. Обычно в этом также помогают риелторы.

Этап 5. Оплата сделки

Чаще всего в Испании приобретение объектов недвижимости оплачивается банковскими чеками. Изначально иностранец должен открыть счет в местном банке, перечислить на него средства с личного счета из родного государства, подтвердив предварительно источник поступления денежных средств. Перед заключением сделки банк Испании выдаст чек, который покупатель сможет передать продавцу.

Этап 6. Регистрация сделки

Сделка не завершается передачей ключей от объекта. Юрист должен направить оригинал договора в Реестр, где после проверки проведут регистрацию прав нового владельца. Это может длиться до 90 дней. После регистрации новый собственник получит выпуску из Реестра и оригинал договора купли-продажи.